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碧桂园不是第二个恒大,未来三个月或定生死

日期:2023-08-12 17:28:25 来源:邓浩志教买房

文|邓浩志


【资料图】

碧桂园“暴雷”是基本坐实,目前除了两笔已经公开承认的10亿美元境外债没有付息之外,其多只债券也出现了价格下跌,股价也在8月11日创下了历史新低,报0.93港元每股。中国龙头房企也正式成为“仙股”。一家一年销售额最高达到6500亿的公司,居然市值不到300亿,也是让人唏嘘。

碧桂园股债双杀,说明问题肯定不止这两笔美债,根据境外投行的统计,其未来12~18个月将陆续有大量到期债务。另一方面根据其最新公布的盈利预警,今年上半,碧桂园预计亏损450~550亿。创公司成立以来最差盈利记录。从各方面情况看,碧桂园情况的确不理想。作为“宇宙房企”,碧桂园业主众多,未交房客户众多,投资者众多,债权人众多,员工众多。所以,他的未来成为很多人关注的重点。

碧桂园债务危机未来将如何发展?

我认为不会像恒大那种彻底死掉。也不会像富力那种,处于深坑之中,虽然暂时死不了,但也只剩挣扎。碧桂园可能更像旭辉,有问题,但还是有较大机会挽救的。原因有以下几点:

1、同样爆雷,碧桂园债务问题和恒大比差距很大。

一则目前爆雷债务仅是10亿美元,70亿人民币左右的规模,相比较其万亿级别的资产规模,就算爆,也只是小范围。

二则其没有像恒大那种严重的资不抵债的情况。根据其最新公布的数据显示,目前恒大集团资产总额约为1.4万亿元人民币,负债总额约1.8万亿。此前还有两个版本,一个负债规模为2.6万亿。碧桂园虽然没有公布具体负债规模,但2002年时,其多数供应商服务商都还是能相对正常收款的。而恒大则在爆雷前两三年,就开始是大规模,长时间拖欠款项的问题。

2、政策救助力度会更大。

8月11日上午证监会召集部分房企开会了解房企销售及债务情况。很明显,管理层已经注意到房企近期再次面临资金压力。为实现保交房,控制金融风险,管理层一定会解决房企债务问题。对于管理层重视的问题,基本都能妥善解决。这点信任基本是已经建立起来的。

未来可预期的结果是,政府协调,房企部分债务会获得展期。一些稳健优质的项目,也会继续获得融资。从而在总体上,各大房企的债务问题会获得缓解。

3、楼市大概率缓慢复苏。

上月底,重要会议定调楼市新方向之后,新一轮稳楼市政策已经在酝酿中。目前坊间有多个传闻版本,虽然第一阶段未必重磅,但利好近期就会落地,政策最终会让市场逐渐恢复。这些都是方向性的大概率结果。

如果楼市能够逐步复苏,则房企通过销售回收资金的部分会加快,就能实现缓解资金压力。需要强调,近期包括碧桂园在内的多家房企都出现了新的债务问题。这和5、6、7连续三个月的房地产市场低迷有关。在刚刚过去的7月份,100家房企九成以上销售业绩都出现了下滑,而且是大幅下滑。一直非常稳健的国企央企,也普遍出现了环比30%左右的跌幅。近期楼市的低迷,是大量房企资金紧张的一个重要原因。

未来三个月,对碧桂园至关重要

99%的吃瓜群众是不会细究碧桂园的实际问题有多大。他们第一反应就是宇宙房企爆雷了,第一联想到就是第二个恒大出现了。而这个联想是致命的,因为这会导致购房者回避碧桂园品牌,最终导致其销售更加困难,回收资金难度加大。当然,还会有更多的催债,更难的融资。更苛刻的合作条件……

如果未来的三个月,碧桂园能顺利实现重塑信心。比如尽早谈妥债务展期,尽快获得新的融资,及早公布施工进度正常信息等等。那他们也就能尽快恢复经营常态化。如果未来三个月化债问题处理不顺,那就有可能出现“挤兑”的情况。房地产企业其实和金融机构一样,最怕“挤兑”。负面消息一旦不断扩散,小事会变大事,没事儿的都会出事儿。碧桂园这次如果处理不当,则会引发多米诺骨牌效应。到时候有可能是:不管有没有问题,股票债券一并被抛售。购房者因为没有信心,而主动回避他们家的房子,通过销售回笼资金更少。甚至出现地方政府为了规避风险,超额锁定项目监管账户的资金……

三个月后,是复盘碧桂园这次危机处理结果的时间。成与不成,一半在于他们的努力,一半在于管理层的态度。不是对碧桂园的态度,而是对房地产业的态度。

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