【世界新视野】买房路上遇到这几个错误,当心人房两空!
最近跟客户聊天,我注意到一个现象:很多原本打算买房的人,又开始陷入纠结。
表面上看,大家纠结的点在于,现在这么不景气,买房会不会增加经济方面的压力。背后其实涉及到一个“风险管控”的问题。
(资料图)
无论你是准备买房的人,还是买了房正在还贷的人,这绝对是一堂必修课。
这个问题处理不好,一不小心就会“人房两空”。
很多活生生的教材,其实就在我们身边。
比如下面这个故事,在短视频平台上热度很高:
一对小夫妻,前几年在重庆按揭了一套总价280万的房子,首付100万是和亲戚朋友借的,装修花了30万,每月月供12700元,贷款期限是20年。
本来,小两口的月收入加起来有3万,足以覆盖房贷和日常开销了。
可是谁承想,天有不测风云。
买房没多久,妻子所在的公司突然倒闭了,家里的重担一下子全压到了丈夫的身上,生活开销加上房贷,全部靠一个人的工资。
她在视频中哭着说:“光靠老公1万5的工资,还了房贷以后,每天都只有喝稀饭,不敢买衣服,不敢买水果,不敢买零食。甚至不敢去外头吃饭或者点外卖,都舍不得点。”
更雪上加霜的是,现在丈夫的公司也在大面积裁员,随时面临失业,到时可能全家都没有收入来源。
他们想要卖房子,但是行情不好,又是急售,只能不断降价,最后以230万的价格才成功卖出。
最惨的是,还清银行贷款后,他们还是欠了好多钱。这位妻子最后无奈的感叹道:
明明什么也没干,就变得人财两空。
殊不知,最大的问题恰恰是“什么都没干”。
他们亲身经历告诉我们:买房不做好风险管控,代价可能会非常惨痛。
首先,不给自己留余地。
100万首付几乎全都是借的,还将30万的积蓄用去装修,当真是一点腾挪的空间也没给自己留。
如果他们能控制一下首付金额,或者适当降低一下装修预算,手头哪怕留下10万左右的现金,起码还能再还半年房贷。
这样一来,不论是卖房还是重新找工作,都能有喘息的空间,不至于落到如此境地。
其次,过分“迷信”新房。
我在调研的时候就发现,在很多二线城市,购房者的“新房癌”特别严重,甚至已经到了二手房看都不看的地步。
请允许我真诚地提醒大家一句:新房癌真的是病,得治。
新房很好,但不一定适合所有人。
为什么这么说呢?
因为新房几乎都是期房,通常只有等到交房之后才能办房产证,再加上城市本身的限售期限,这就极大延长了房屋可以上市交易的时间。
如果在这个时间内家庭资金出现变故,房子根本没有卖掉的可能。
所以,如果实在是对未来的工作状况不放心,但又需要买房的人,优先考虑次新二手房,是最适合的选择。
反面教材,最近还真是有点多。
最近在微博上,一篇题为《一瞬间后悔买房》的帖子,同样引发了很多人的关注。
这位姑娘想要在杭州买房,顶着压力问家里凑足了首付,在2021年上半年如愿摇中萧山的大江东花漾里,买下一套96㎡房子,总价180多万。
当时她的月薪是8000元,有公积金可以还一部分,每个月还贷也还算轻松。
但是,今年1月开始,姑娘所在单位开始降薪,收入下降,每个月工资到手也就5000-6000元。
不巧的是,她去年还凑了一波“提前还贷”的热闹,手里根本没有多少现金,生活瞬间就捉襟见肘了,不得不开始节衣缩食。
对现状有感而发,姑娘在帖子中写道:“和以前比起来,现在的生活质量降低不少。最近偶尔想到还贷和生活压力,
有一瞬间也会觉得后悔买房。
不得不承认,人都是爱跟风的动物。但是在买房这件事上盲目跟风,很容易把自己置于险境。
虽然引发“财务危机”的导火索是降薪,但真正把她推入困境的,其实是那一次凑热闹的行为:
提前还贷。
提前还贷降杠杆,本来也无可厚非。错就错在明明手头很紧张,却草率用掉了珍贵的现金。
这种情况,其实很像一些爆雷房企所面临的困境。很多房企并不是“资不抵债”,而是遇到了流动性困难,手上的现金无法覆盖短期债务。
提前还房贷表面上看省钱,其实失去的是当下抵抗风险的能力。
一定要记住:
越是面对不确定性,流动的现金就越是重要。
上面两个案例,主要是提醒大家“防患于未然”。
如果已经降薪或者失业了,又该怎么办呢?
首先要明确一点,千万不要随便选择躺平断供,这只会让你的处境更加糟糕。
一般来说,如果只是偶尔逾期一次,银行是不会判定你断供的,只会催缴。
但如果逾期次数达到连续3次,或累计6次,那么银行可能会通知你,解除借款合同,视所有借款提前到期。
这个时候,银行就会要求购房者还清全部贷款。
没钱还?那法院就会冻结你的房产,更关键的是,会上征信黑名单。
如果还是没钱还,那房子就要法拍了。
这个比较坑,因为法拍房通常成交价都比较低,所以很有可能房子拍掉了,但还是还不清贷款。
银行会接着追偿……
所以哪怕再艰难,也别断供,而是要想办法解决问题,降低损失。
我这里给大家总结了两个比较实用的方法,希望大家永远用不到吧。
第一,如果你的贷款年限不到30年,可以先尝试跟银行申请延长期限。
延长还款期限之后,银行会给你一个新的期限,相应的月供金额会降低。
贷款利息也会按新的期限档次利率计收,对于前两年在利率顶峰买了房的朋友,这招可以试一下。
不过要注意,这个方法只能用一次。
第二,出租或者出售你的房屋。
这里说的出租,不是把自己的房子整租出去,自己再去租别的房子,这明显不划算。
而是把自己房子的次卧租出去,收取租金以减轻房贷压力。
听起来有点奇怪,但已经有人在这么做了。
之前就有新闻报道:一个杭州单身女业主,为了减轻自己每月8000元的房贷压力,选择出租自己家的次卧,“以租养贷”,每个月能补贴1575元房贷。
只是出租的时候,会提出明确的要求,比如性别为女性,不养宠物,不带男友。
这位业主说,自己在合租过程中交到了不少朋友,甚至还从租客身上学到了一些新技能。
当然,如果你实在介意,那就只能卖房了。只是这种情况下卖房,割肉降价是肯定少不了的。
这还要建立在你所在的城市楼市够坚挺,你的房子流通性没问题的前提下。
要知道,人世间最难受的事,并不是割肉卖房,而是房价没跌,但是流动性没了,压根儿卖不出去!
二季度以来,楼市降温挺明显的。
但你发现没有,无论市场再怎么凉凉,房价跌得多么厉害,也有成交数据,也有人在买房,只是人多人少的区别。
所以说啊,买房路上的风险管控,是一个永恒的话题。
更何况,楼市没有永远的涨跌,但机会往往都是跌出来的。
楼市的发展,有其自身的规律和周期,过度关注短期的房价涨跌是没有意义的。
比如这两年深圳的房价跌得人心都凉了,可有谁真的敢说,深圳的房子没价值吗?
而很多购房者最大的问题是,总陷在追涨杀跌的循环中不可自拔,最后无奈站岗,又开始怨天尤人。
要知道,机会往往都是跌出来的,越是市场低谷,越是机会井喷的时候。
最后,我们一直强调的是,未来只有10%的城市是有价值的。
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